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(全讯网)商業地產現風險 李嘉誠連拋物業

作者: www.jszh188.com/qxw/ 来源:江苏中恒物业有限公司 发布时间:2014-01-18

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  日前,李嘉誠之子李澤楷繼父親賣出廣州、上海、南京三物業后,表示將出售旗下盈大地產。在短短5個月內,李氏家族已出售了價值超200億元的中國內地物業。

  對此,業內人士認為,全讯网在新的經濟條件下,亞太區房地產投資市場的吸引力有下降的趨勢,與此同時商業地產已出現明顯的泡沫跡象,李嘉誠作為投資風向標,其頻拋物業也正是來源於對未來市場的判斷。

  李氏家族再拋內地物業

  13日,電訊盈科公告証實,旗下全資附屬盈大地產就出售北京盈科中心股權正與獨立第三方處於深入磋商階段。電訊盈科表示,如果雙方達成協議,預期這項交易將構成一項非常重大出售項目。

  這是李氏家族2014年對於內地物業的首個動作。據了解,盈科中心位於北京市朝陽區工人體育場北路甲2號,使館區附近。毗鄰兆龍飯店,周邊物業包括外交公寓,三裡屯village,三裡屯酒吧一條街等。項目包括寫字樓、商場、休閑美食及服務式公寓。

  去年2月,已傳出盈大地產有意以80億元高價出售。值得一提的是,在此之前,2013年12月31日,李嘉誠長江實業集團旗下ARA基金正出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈(IFC),接盤者為宏圖三胞集團,據市場人士估計,該大廈估值約為30億元人民幣。8月29日,“長和系”兩家公司長實、和黃雙雙發布公告,將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出手,最終以26億元成交。10月18日,和黃與長江實業再次出售位於上海陸家嘴東方匯經中心,最終以11.55億美元、約70億元成為近年來規模最大的寫字樓交易之一。這就意味著加上之前的三次拋售,短短5個月內,李氏家族就已出售了價值200億元的中國內地物業。

  除了拋售內地資產外,李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產。置富產業信托此前發布公告稱,打算出價58.49億港元,向李嘉誠控制的長江實業收購天水圍發展有限公司全部已發行股本,意味著通過此次資本運作,長江實業變相減持嘉湖銀座近70%的股權。

  值得注意的是,此次李氏家族連續拋出的項目均為寫字樓等商業項目。DTZ戴德梁行亞太區預測及策略研究部主管馮國健表示,過去幾年,由於價格相對吸引,加上市場上有充裕的債務資本及權益股本,令金融海嘯后的物業投資額屢創新高,但近來卻顯示未來亞太區房地產投資市場吸引力有下降趨勢。

  馮國健認為,未來二、三線城市將出現龐大的商業地產供應,這也進一步造成空置率上升,租戶議價能力增強。此外,在經濟疲軟的背景下,一旦開始加息,亞太區物業的相對投資價值將會下降。

  也有業內人士指出,李嘉誠作為投資風向標,總是能提前對未來市場進行預估,這也意味著,其選擇頻拋物業的做法正是來源於對未來市場的判斷。

  萬科董事會主席王石也在微博上直言:“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心了!”

  廣州購物中心頻唱“空城計”

  在李氏家族拋售商業地產的同時,有更多地方卻在興建。2013年的商業地產市場顯得火熱,萬科等龍頭房企在發力住宅地產的同時,紛紛向商業地產拋來橄欖枝。但是,隨著供應的急劇增加,供應過剩危機迅速膨脹,部分城市的空置率已遠遠超6%的國際警戒線。

  以廣州為例,第一太平戴維斯報告顯示,廣州購物中心2013年整體空置率較2012年末提高了1.1個百分點,達到10.8%。

  也正是由於空置率高企,使一些本打算開幕的購物中心頻“打退堂鼓”唱“空城計”,全讯网而暫緩開業。例如,位於番禺區的日本永旺集團旗下清河永旺夢樂城,原計劃2013年秋天開業,如今宣布延遲開業﹔位於珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計劃2011年9月開業,但拖延多年至今仍無動靜。

  值得注意的是,本已難招商的購物中心們卻仍需要面對2014年供應洪峰的現實。報告顯示,2014年,廣州購物中心將迎來供應洪峰,新增供應面積將達到61萬平方米,創歷史新高。業內人士坦言,目前廣州在運營的主要商業體總量已超過40多個,2014年在建或將建成的綜合體及商業項目超過20個,有近400萬平方米的新增商業面積即將陸續上市,將使未來3-5年內的商業環境競爭更為激烈。

  他表示,最近兩三年,廣州的購物商場延遲開業幾乎成為常態,隻有兩三成的項目能准時開業,新開業項目的招租率多低於7成。

  事實上,廣州只是我國商業地產發展的一個縮影。近年來,為追求業績盲目規劃,一些地方商業綜合體項目井噴。盈石中國日前發布的報告顯示,截止2013底,中國20大城市商業地產總存量達到6461萬平方米。而到2016年底時,三年新增供應量總計將接近3500萬平方米,佔目前總體存量的54%。寫字樓三年后的增量將超過5800平方米,佔目前存量的173%。

  華南Mall再戰商業地產

  曾經被美國時代周刊譽為全球最大購物中心之一的東莞華南Mall,日前重新開始招商。而在經歷了多年的大面積空置后,現在的華南Mall悄悄把“建設世界級購物公園”的宏大目標變成了“立足萬江、輻射東莞”。

  新華南Mall的投資商東莞北大資源商業管理有限公司總經理高鐵栓在接受《經濟參考報》記者採訪時表示,當北大資源重新接手這個項目,最重要的就是吸取教育,不要再走華南mall做過的錯誤路線。

  2001年,定位於中世紀文藝復興的購物公園,號稱世界最大購物中心的華南mall開始籌備,2003年開盤,總面積達到45萬平方米。

  “在2003年全國商業地產剛剛起步的時候,這個項目的規模和目標是確實是空前的。項目的設計公司是美國團隊,完全按照美國購物公園的設計來規劃,結果卻遭遇到水土不服。”高鐵栓介紹。

  事實上,這個40多萬平方米的巨無霸綜合體,全讯网當初設計時甚至沒有煙道和煤氣管道,無法做餐飲。“美國是冷餐和電烤類居多,和中國的餐飲習慣完全不同,這種美國團隊的設計也完全不符合中國的國情。”

  而在高鐵栓看來,華南Mall失敗的最大問題在於定位過高。規劃世界級的購物中心,必然需要世界級的奢侈品和名牌,但當初的經營團隊完全沒有考慮到:東莞夾在廣州和深圳兩大都市之間,距離香港也隻有兩個小時的車程,本地高檔消費外流,奢侈品幾乎沒有市場。“當初的開發商並沒有注意到,東莞的GDP在全國二線城市排名前列,但是零售額大致隻有一個縣級市的水平。

  而事實也証明了這種“想當然”的后果:在正式營業幾年之后,華南Mall的空置面積超過36%,成為商業地產有名的爛尾樓。

  隨后,最開始的開發商撤離,項目的接手者變成了北大資源集團。

  去年10月,華南Mall啟動重新招商,面積5.3萬平方米,加上原有開業的30.6萬平方米,整個項目的開業面積達到37萬平方米,空置率下降到17.7%的“正常水平”。盡管如此,相對於華南Mall的巨大體量,17.7%的空置率換算下來還有8萬多平方米的面積,接近於一個新的大型購物中心。

  華南Mall走過的彎路,正在一些其他地方復制。而根據研究機構世聯地產的統計,中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,而規劃中的綜合體規模,大概又是正在建設的綜合體的四倍。一些地方政府的建設城市綜合體的正式計劃僅僅是所有計劃當中的一部分,下屬的地方往往會根據上級部門的規劃搭車,自行培育更多的項目。中國西南某省,省級規劃的綜合體項目129個,而各地自行納入規劃發展的項目是這個數字的兩倍。

  中國房地產協會副會長顧雲昌表示,城市綜合體的多樣性,是城市功能完善,增強公共服務的主要窗口,地方希望通過城市綜合體,帶來更高的GDP。但是,由於城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金,一旦過剩引發泡沫破裂,后果則不堪設想。因此,專家建議,一方面,應合理控制城市綜合體數量,警惕爛尾風險﹔另一方面,從抓運營管理著手提高質量,預防城市“黑洞”的形成。

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